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  真国士无双——论房金、通胀与货币
  量子之鹰2016.3.19原创

  上:货币房价篇
  1:房价的涨跌在货币无锚状态下与供求关系不大,而主要与货币存量及增量以及资金成本有关。定锚状态下才与供求有关。房地产与黄金一样,是储值品而不是消费品,商品属性越来越弱,金融属性越来越强;一二线金融属性强,三四五六线商品属性相对较强;熊市中商品属性较强,牛市中金融属性较强。商品房和黄金在大陆同有15年左右历史,涨跌时间点基本一致。但金价涨幅(十五年四倍左右)小于房价涨幅(十五年十倍左右,不同地区差异较大),房价涨幅小于或基本等于货币供应量涨幅,小于或等于本币计价居民存款涨幅和资产总量涨幅(十五年约10倍,30年200倍以上)。未来十年房价相对本币将继续阶段性暴力上涨,总体性温和上涨,可能掺杂部分下跌。如果货币出事则将千倍万倍**(我不说了)。黄金与房价同向,但幅度会小一些,稳很多
  2:本币供应量与居民存款纯数学计算:按13%计算,六年翻一倍,19年翻十倍。当前M1是40万亿,M2是142万亿,居民本币存款58万亿,企业事业单位存款80万亿,总存款138万亿。1990年代初货币连续四年增速30%+,并导致了两位数通胀和一次性贬值至8.3。1995年之后央行货币发行以外汇储备为锚,增速一直不低于13%,除2009年外一般不超过或不严重超过19%。按13%增速计,1.13的了6次方是2.08。简单口算:2021年底M1将是80万亿,M2将是285万亿,居民存款估计110万亿;2027年底M1将是166万亿,M2将是590万亿,居民存款220万亿。2035年初,M1,M2,居民存款分别将是400万亿,1420万亿,550万亿。实际上很多年份货币供应量都将大于13%,所以关于M1和M2数据是低估了的,不过居民存款数据可能有所高估,为图简洁暂且按这个计算,总体仍偏保守。这是纯数学计算的结果,是不带任何感情色彩的,是科学的。
  3:居民存款55万亿,较规范理财15万亿(实际20万亿,考虑五万亿坏账。不包括P2P),二者合计70万亿。按占总资产20%——25%计,居民总资产在280——350万亿左右,其中房产估计在160——200万亿左右。居民房贷余额不到15万亿,远低于居民总资产和房产总资产,甚至远低于居民存款,远低于国际杠杆率。所以周说杠杆低并没有错,不存在购房客大规模断供甚至爆仓的可能。依Z国人国民性,不爆仓,以本币计就不会大规模降价,没人住也不降价,大概只有家人重病缺钱着急才肯大降价。本币计价房价崩盘(大范围下降40%以上)可能性为0。2011年至今,整个国也只有鄂尔多斯一个城市房价算是崩盘,温州下跌了但不能叫崩盘,鄂尔多斯崩盘是因为那里户均五套房还是十套房,且煤炭暴跌。
  4:房地产本身是长期固定资产,是储值手段,不是消费品。房地产对应的是社会财富的存量(累积量),而不是增量(家庭年收入或净收入)。我之前写黄金分析时曾强调:黄金等贵金属与其他几乎所有大宗商品都不同,贵金属看的是累积量保有量,地球上五千年来开采出来了16—18万吨黄金,永久遗失的只有约2%,其他都一直存在于世,交易就是存量的换手,是转换保管对象,而不是将其消耗掉,无论珠宝用金还是电脑用金,依然还是金,除少量损耗外都是可以回收的。而原油粮食等看的是年度甚至更短期限的供需平衡状况,他们年产量约等于年消耗量,只要供需失衡3%以上,价格就得变动20%甚至50%。房地产一样对应的是存量财富,房地产总价对应的是居民总财富,对应的是居民存款总额,而不是当前收入水平。只要居民本币存款数量不大幅下降,房价就不可能相对本币暴跌!如果本币不大幅贬值,中国居民七十万亿的存款和正规理财可以供大多数民众生活好几年。实际上中国居民存款必然每年都会增长13%左右甚至更多,因为M2每年得增长13%或更高。房地产存量面积每年能增加13%么?当然不能了!那么房价怎么可能大跌!
  根据以上我判断:本币计价的房价不可能大规模大幅度下跌。房价未来十年至少翻倍。二十年至少翻两番。外币计价的我不说了。

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